Lợi suất cho thuê trung bình tại Thành phố Hồ Chí Minh là bao nhiêu?
Lợi suất cho thuê tại Thành phố Hồ Chí Minh hiện dao động từ 3% đến 7%, tùy theo loại hình bất động sản và vị trí, trong đó căn studio và căn hộ chung cư nhỏ mang lại lợi suất cao nhất ở mức 5–7%. Tính đến tháng 9/2025, đà tăng nhanh của giá bất động sản đã khiến lợi suất bị nén lại — nhưng Thành phố Hồ Chí Minh vẫn vượt trội so với các đô thị lớn khác ở Đông Nam Á như Bangkok và Jakarta.
Quận 2 và Bình Thạnh là những phân khu mạnh nhất xét về lợi suất và độ ổn định, và các căn hộ diện tích nhỏ tiếp tục cho lợi suất cho thuê vượt trội so với các căn lớn hơn.
| 부동산 유형 | 총 임대 수익률 — 인기 지역 — 평균 임대료 (USD/월) |
| 스튜디오/1베드룸 콘도 | 5–7% — 2군, 빈탄군 — $300–1,200 |
| 2–3베드룸 콘도 | 3–5% — 7군, 2군 — $700–1,700 |
| 타운하우스 | 4–6% — 7군, 투득시 — $1,500–2,000 |
| 빌라/주택 | 3–5% — 2군, 7군 — $1,100–4,500 |
| 단기 임대 | 8–12% — 1군, 2군 — 1박 평균 $46 |
Lợi suất cho thuê hiện nay theo từng loại hình bất động sản tại TP.HCM là bao nhiêu?
Tính đến tháng 9/2025, lợi suất cho thuê tại Thành phố Hồ Chí Minh chênh lệch khá lớn tùy theo loại hình bất động sản và vị trí.
Căn hộ chung cư đạt lợi suất cho thuê gộp trung bình khoảng 3–6%, với mức chênh lệch đáng kể theo diện tích sàn và vị trí. Căn studio và căn 1 phòng ngủ liên tục ghi nhận lợi suất 5–7%, nhờ nhu cầu mạnh từ giới chuyên gia trẻ và người thuê nước ngoài.
Biệt thự và nhà phố có lợi suất cho thuê trong khoảng 3–7%, nhưng tại các khu dân cư lớn như Quận 2, Quận 7 và Bình Thạnh, các bất động sản đã hình thành thường mang lại lợi suất ổn định 3–5%. Ở một số khu vực ngoại vi đang phát triển, lợi suất cao 8–20% được rao, nhưng những mức này thuộc nhóm đầu tư đầu cơ rủi ro cao và cần sự thận trọng của nhà đầu tư thông thường.
Nhà phố liền thổ cho lợi suất 3–5% ở các khu dân cư đã hình thành. Nhà phố thường đạt 4–6% ở khu trung tâm, và đôi khi chạm ngưỡng trên của khoảng đó ở các quận ngoại vi.
Lợi suất cho thuê khác nhau như thế nào giữa các phân khu trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh?
'Tại Thành phố Hồ Chí Minh, vị trí phân khu có tác động đáng kể đến cả giá bất động sản lẫn lợi suất cho thuê.'
Quận 2 (đặc biệt là Thảo Điền và Thủ Thiêm) có giá bán 3.200–6.500 USD/m² và lợi suất cho thuê khoảng 4–6%. Khu vực này được các gia đình nước ngoài và chuyên gia quốc tế ưa chuộng, nên thanh khoản cao và nhu cầu ổn định.
Phú Mỹ Hưng ở Quận 7 có giá bán 2.800–4.500 USD/m² và lợi suất cho thuê 3–5%. Với hệ thống trường quốc tế và hạ tầng phát triển tốt, khu vực này được người thuê là các gia đình và cư dân nước ngoài ưa thích.
Thành phố Thủ Đức (trước đây là Quận 9) có chi phí gia nhập tương đối thấp ở mức 1.800–3.200 USD/m², với lợi suất cho thuê 3–6%. Nhu cầu lớn đến từ giới chuyên gia trẻ và sinh viên, nhưng thanh khoản giao dịch có phần hạn chế hơn so với khu lõi đô thị.
Bình Thạnh — nơi tọa lạc Landmark 81 — có giá trong khoảng 2.500–5.000 USD/m² với lợi suất cho thuê 4–7%. Khả năng kết nối giao thông tuyệt vời và cơ cấu dân cư đa dạng (người nước ngoài và chuyên gia bản địa) duy trì nhu cầu thuê mạnh mẽ.
Trên thị trường bất động sản TP.HCM, diện tích căn hộ cho thấy mối tương quan nghịch với lợi suất cho thuê.
Căn studio và căn hộ một phòng ngủ mang lại khả năng sinh lời cao nhất, với lợi suất cho thuê gộp lên tới 7% ở những vị trí đắc địa. Các căn hộ nhỏ gọn này được đánh giá là lựa chọn hiệu quả nhất về chi phí cho nhà đầu tư cho thuê, nhờ nhu cầu ổn định từ giới chuyên gia độc thân, lao động nước ngoài và sinh viên — những người ưu tiên vị trí.
Căn hộ hai đến ba phòng ngủ mang lại lợi suất cho thuê tầm trung 3–5% và có lợi thế giữ chân người thuê lâu hơn. Tuy nhiên, lợi suất có phần thấp hơn so với các căn nhỏ. Nhu cầu thuê chính đến từ các gia đình nhỏ và các cặp đôi chuyên gia.
Căn hộ lớn, nhà phố và biệt thự thường cho lợi suất cho thuê thấp hơn ở mức 3–4%. Điều này do chi phí mua cao và nhu cầu thuê hạn chế: ngoài các khu dành cho người nước ngoài cao cấp hoặc phân khúc biệt thự dịch vụ chuyên biệt, tệp người thuê khá hẹp và lợi suất bị nén lại.
Dù vậy, căn hộ 2–3 phòng ngủ cỡ trung được đánh giá là 'điểm vàng' đối với nhà đầu tư muốn cân bằng giữa sự ổn định cho thuê và lợi suất. Tuy nhiên, xét thuần túy về khả năng sinh lời, các căn hộ nhỏ vẫn hấp dẫn nhất.
Chi phí mua và thuế ảnh hưởng thế nào đến lợi suất cho thuê thực tế?
| 비용 항목 (Cost Category) | 비율 / 금액 (Rate / Amount) — 투자에 미치는 영향 (Impact on Investment) |
| 부가가치세 (VAT) | 부동산 가치의 5~10% — 상당한 초기 비용 |
| 등록세 / 인지세 (Registration / Stamp Duty) | 부동산 가치의 0.5% — 일회성 거래 비용 |
| 유지보수기금 (Maintenance Fund) | VAT 제외 가격의 2% — 아파트 인수 시 초기 비용 |
| 연간 관리비 (Annual Management Fees) | 월 ㎡당 8,000~120,000 VND — 지속적인 운영 비용 |
| 토지세 (Land Tax) | 연 0.03~0.15% — 연간 보유 비용 |
| 임대소득세 (Rental Income Tax) | 10% (부가세 5% + 개인소득세 5%) — 순임대수익 감소 |
| 중개 수수료 (Brokerage Fee) | 매매가의 약 2% — 거래 비용 |
Sau khi tính toàn bộ thuế, phí và chi phí vận hành, lợi suất cho thuê ròng thực tế thường thấp hơn con số gộp khoảng 1–1,5 điểm phần trăm. Trên thực tế, hầu hết căn hộ mang lại lợi suất ròng khoảng 2–5%, tùy theo vị trí và hiệu quả quản lý.
Lãi suất vay thế chấp có tác động lớn đến lợi nhuận đầu tư dùng đòn bẩy tại TP.HCM.
Các ngân hàng quốc doanh áp dụng lãi suất cố định 5–7% trong các giai đoạn ưu đãi, nhưng sau đó thường chuyển sang lãi suất thả nổi 9,5–11,5%. Đối với nhà đầu tư nước ngoài, lãi suất tại ngân hàng tư nhân còn cao hơn — thường trên 10–12% — làm chi phí tài chính tăng đáng kể.
Lãi suất ưu đãi ngắn hạn trong 3–5 năm mang lại sự nhẹ nhõm tạm thời, nhưng mức lãi suất thực tế áp dụng trong dài hạn lại làm giảm mạnh lợi suất ròng. Việc nhà đầu tư dùng đòn bẩy cao thấy lợi nhuận thực tế rơi xuống dưới 3% sau khi trả nợ là điều phổ biến — một tình huống khó cải thiện trừ khi giá trị bất động sản tăng nhanh hoặc thu nhập cho thuê cao bất thường.
Đối với người mua bằng tiền mặt, lợi suất cho thuê gộp 3–7% mang lại lợi nhuận tuyệt đối hấp dẫn hơn, trong khi nhà đầu tư dùng đòn bẩy phải tính toán cẩn thận chi phí trả nợ song song với thu nhập cho thuê kỳ vọng và mức tăng giá vốn.
Trong môi trường tín dụng hiện nay, các bất động sản kết hợp đòn bẩy thận trọng với lợi suất cho thuê trên 5% có vị thế tốt nhất để duy trì dòng tiền dương ngay cả sau khi trừ chi phí tài chính.
Tại TP.HCM, cho thuê ngắn hạn và cho thuê dài hạn cho thấy khoảng cách rõ rệt về khả năng sinh lời.
Cho thuê ngắn hạn theo kiểu Airbnb tạo ra trung bình khoảng 197 triệu đồng (7.000 USD) mỗi năm, với giá thuê trung bình 46 USD/ngày và tỷ lệ lấp đầy trung bình khoảng 51%. Những căn được vận hành tốt ở khu lõi trung tâm có thể đạt lợi suất cho thuê gộp 8–12%, vượt trội đáng kể so với lợi suất cho thuê dài hạn truyền thống.
Tuy nhiên, cho thuê ngắn hạn biến động mạnh, chịu tác động của sự dịch chuyển nhu cầu theo mùa (đặc biệt là cao điểm tháng 12) và rủi ro pháp lý. Độ phức tạp trong vận hành và chi phí quản lý cũng cao, nên lợi suất ròng thực tế có thể thấp hơn nhiều so với con số gộp.
Ngược lại, cho thuê dài hạn mang lại lợi suất cho thuê gộp thấp hơn ở mức 3–6% nhưng ổn định hơn nhờ tỷ lệ lấp đầy cao. Ví dụ, căn hộ dịch vụ hạng A duy trì tỷ lệ lấp đầy khoảng 85%, mang lại dòng tiền dễ dự đoán hơn và cấu trúc thuế đơn giản hơn.
Cho thuê ngắn hạn phù hợp với nhà đầu tư chủ động quản lý vận hành và có thể hấp thụ biến động thị trường, trong khi cho thuê dài hạn thuận lợi hơn cho nhà đầu tư ưu tiên thu nhập cho thuê thụ động, ổn định.
Tính đến tháng 9/2025, giá thuê tại TP.HCM chênh lệch đáng kể theo loại hình bất động sản và khu vực.
Căn hộ studio và một phòng ngủ cho thuê với giá 600–1.200 USD/tháng ở Quận 1 và Quận 2, 400–900 USD ở Quận 7, và 300–600 USD ở Bình Thạnh. Các khoảng giá này phản ánh giá trị gia tăng theo vị trí và chất lượng căn hộ.
Căn hộ hai đến ba phòng ngủ ở khu trung tâm cho thuê với giá 700–1.700 USD/tháng, các dự án cao cấp đạt mức giá thuê cao hơn. Các căn hộ cỡ gia đình hưởng lợi từ thời hạn thuê dài hơn nhưng có nhu cầu hẹp hơn so với các căn nhỏ.
Nhà phố ở khu trung tâm thường cho thuê với giá 1.500–2.000 USD/tháng và được các gia đình cùng những hộ kinh doanh nhỏ ưa chuộng vì cần thêm không gian và sự riêng tư.
Nhà liền thổ và biệt thự trải dài trên khoảng rộng nhất, nhìn chung từ 1.100–3.000 USD/tháng. Các căn hạng sang ở Quận 1 và Quận 2 đạt 2.800–4.500 USD/tháng, phục vụ nhu cầu của các gia đình nước ngoài thượng lưu và giới điều hành cấp cao.
Thị trường cho thuê của Thành phố Hồ Chí Minh được tạo thành từ nhiều nhóm người thuê với hoàn cảnh và nhu cầu đa dạng.
Chuyên gia nước ngoài đến từ Nga, Hàn Quốc, Trung Quốc và châu Âu phần lớn ưa chuộng căn hộ dịch vụ và chung cư ở Quận 2, Quận 7 và Bình Thạnh, một số gia đình chọn biệt thự ở khu Thảo Điền.
Sinh viên đại học ưu tiên vị trí gần trường và giá thuê phải chăng, chủ yếu tìm căn studio và căn một phòng ngủ ở Bình Thạnh và Thành phố Thủ Đức.
Chuyên gia bản địa ưa chuộng căn hộ 1 đến 2 phòng ngủ ở Bình Thạnh, Quận 1 và Quận 4, hoặc ở các khu vực mới nổi có khả năng kết nối giao thông tốt.
Các gia đình nước ngoài và bản địa cần thêm không gian và thuê căn hộ lớn, nhà phố cùng biệt thự, tập trung chủ yếu ở Quận 7 (Phú Mỹ Hưng) và các khu vực khác gần trường quốc tế.
Khách thuê doanh nghiệp và các tập đoàn đa quốc gia thường thuê nhiều căn — hoặc cả tòa nhà — để vận hành chỗ ở cho cấp điều hành.
Hiểu rõ chân dung người thuê giúp nhà đầu tư chọn đúng loại hình bất động sản và vị trí nhằm tối ưu tỷ lệ lấp đầy và thu nhập cho thuê.
Những biến động gần đây về lợi suất cho thuê và giá thuê
Thị trường cho thuê của Thành phố Hồ Chí Minh đã trải qua tình trạng nén lợi suất rõ rệt trong 5 năm qua.
Lợi suất cho thuê đã giảm đều từ 4,02% trong quý 1/2023 → 3,83% trong quý 1/2024 → còn khoảng 3,16% hoặc thấp hơn trong quý 1/2025. Nguyên nhân chính là giá bất động sản đã tăng nhanh hơn nhiều so với giá thuê.
Từ năm 2020, giá thuê đã cho thấy mức tăng trưởng mạnh — căn hộ mới ghi nhận giá thuê tăng 47% so với cùng kỳ trong năm 2025. Nhưng ngay cả mức tăng giá thuê này vẫn không theo kịp đà tăng vọt của giá bán, nên lợi suất đối với nhà đầu tư mới tiếp tục chịu áp lực.
Ngược lại, doanh thu cho thuê ngắn hạn cho thấy động lực vững chắc hơn, tăng 4% so với cùng kỳ tính đến tháng 7/2025 — được hỗ trợ bởi sự phục hồi du lịch và nhu cầu nghỉ dưỡng gia tăng.
Việc nén lợi suất phản ánh sự trưởng thành của thị trường, sự quan tâm ngày càng lớn của nhà đầu tư và tình trạng thiếu hụt nguồn cung chất lượng ở các vị trí lõi — đồng thời cho thấy nhà đầu tư mới đang gia nhập thị trường trong khi chấp nhận lợi nhuận thấp hơn.
Triển vọng giá thuê và lợi suất trong 1, 5 và 10 năm tới
Triển vọng 1 năm tới
Lợi suất cho thuê được dự báo giảm nhẹ hoặc đi ngang. Giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng, trong khi giá thuê được dự báo tăng 5–7% trên toàn thành phố — được hỗ trợ bởi nhu cầu mạnh và tình trạng thiếu hụt nguồn cung.
Triển vọng 5 năm tới
Nhu cầu được dự báo tiếp tục tăng, nhưng tình trạng nén lợi suất nhiều khả năng vẫn tiếp diễn. Lợi suất khó cải thiện trừ khi giá thuê tăng vượt rõ rệt so với đà tăng giá bán.
Đặc biệt, Quận 2, Quận 7 và hành lang tăng trưởng Thủ Đức được dự báo sẽ dẫn dắt dòng phát triển và đầu tư mới.
Triển vọng 10 năm tới
Việc đưa vào vận hành các tuyến metro, sự hình thành các khu trung tâm thương mại mới (CBD) và dòng vốn quốc tế tiếp tục đổ vào sẽ củng cố sức cạnh tranh của Thành phố Hồ Chí Minh, và thành phố nhiều khả năng giữ được lợi thế lợi suất so với Bangkok (3–4,5%) và Jakarta (2,5–3,5%).
Tuy nhiên, đà tăng giá thuê dài hạn sẽ phụ thuộc nhiều vào thay đổi chính sách, điều chỉnh thuế và sức khỏe vĩ mô.
Về dài hạn, những nhà đầu tư gia nhập sớm ở các khu vực có hạ tầng giao thông đang cải thiện, cộng đồng người nước ngoài ngày càng đông và các trục phát triển mới nổi sẽ gặt hái được phần thưởng lớn nhất.
