Ủy ban Nhân dân (UBND) Thành phố Hồ Chí Minh mới đây đã trình Hội đồng Nhân dân (HĐND) Thành phố phương án thúc đẩy đầu tư Khu liên hợp Thể dục Thể thao Quốc gia Rạch Chiếc theo mô hình đối tác công – tư (PPP). Nhà đầu tư được đề xuất là Sun Group. Dự án — vốn chỉ nằm trên quy hoạch suốt hơn 30 năm và chưa từng thực sự được xây dựng — khi hoàn thành sẽ trở thành cơ sở thể thao cấp quốc gia đầu tiên của thành phố.
Theo đề xuất được trình, Sun Group đã đề nghị thực hiện dự án trị giá khoảng 146.000 tỷ đồng bằng cách hoán đổi tổng cộng 360 hecta (ha) đất tại bốn vị trí. Đây được đánh giá là một trong những khoản đầu tư cơ sở thể thao lớn nhất từng được triển khai tại Việt Nam và được kỳ vọng sẽ thay đổi diện mạo thể thao của thành phố.
Quy mô và thiết kế của Khu liên hợp thể thao Rạch Chiếc
Khu liên hợp Thể dục Thể thao Quốc gia Rạch Chiếc tọa lạc tại phường An Khánh, thành phố Thủ Đức, với tổng diện tích hơn 186 hecta (ha). Tổng vốn đầu tư ước tính khoảng 145.629 tỷ đồng, với thời gian thực hiện dự án khoảng tám năm. Khu liên hợp sẽ là cụm thể thao lớn nhất Thành phố Hồ Chí Minh, được thiết kế theo tiêu chuẩn quốc tế đủ khả năng đăng cai các giải đấu khu vực và quốc tế.
Trái tim của dự án là một khu trung tâm kết hợp chức năng văn hóa và thể thao, nơi sẽ xây dựng một sân vận động có sức chứa 65.000–75.000 chỗ ngồi. Sân được thiết kế theo tiêu chuẩn FIFA đủ điều kiện tổ chức các trận bóng đá quốc tế. Bên cạnh đó, một nhà thi đấu đa năng trong nhà khoảng 18.000 chỗ ngồi được quy hoạch để tổ chức các môn thể thao trong nhà như bóng rổ, cầu lông và bóng chuyền.
Mô hình đầu tư BT và cơ chế bù đắp
Sun Group đã đề xuất áp dụng hợp đồng Xây dựng – Chuyển giao (BT) cho dự án Rạch Chiếc. Theo phương án này, Sun Group sẽ tự bỏ 100% vốn đầu tư, và khi hoàn thành sẽ bàn giao toàn bộ công trình cho nhà nước để quản lý và vận hành. Điều này cho phép Thành phố Hồ Chí Minh có được các cơ sở thể thao quy mô lớn mà không cần chi ngân sách ngay lập tức, trong khi bù đắp cho nhà đầu tư thông qua việc sử dụng tài sản đất đai.
Cơ chế bù đắp này được thực hiện theo các quy định đặc thù phát triển thành phố dựa trên Nghị quyết số 98 và số 260 của Quốc hội. Mô hình bù đắp BT bằng đất được xem là một giải pháp thay thế phù hợp vào thời điểm ngân sách thành phố đang có nhiều nhiệm vụ đầu tư ưu tiên cạnh tranh nguồn lực, và được kỳ vọng sẽ tối đa hóa giá trị sử dụng của nguồn lực đất đai tại các vị trí chiến lược.
Theo đề xuất, nhà đầu tư sẽ chịu trách nhiệm từng bước từ thiết kế, thi công đến hoàn thành, đảm bảo chất lượng và tiến độ đã thỏa thuận. Sau khi xây dựng hoàn tất và công trình được bàn giao, nhà nước sẽ quản lý và vận hành khu liên hợp thể thao, với mục tiêu thúc đẩy phát triển thể thao quốc gia và đẩy mạnh du lịch thể thao.
Chi tiết bốn lô đất bù đắp 360 hecta
Sun Group đã đề xuất sử dụng bốn lô đất với tổng diện tích hơn 360 hecta (ha) làm phần bù đắp cho dự án. Cụ thể: △23 ha đất thương mại - dịch vụ nằm ngay bên trong Khu liên hợp thể thao Rạch Chiếc, △195 ha tại khu đô thị mới Phước Kiển, △120 ha tại khu đô thị mới Trường Thọ, và △30,2 ha tại phường An Khánh, thành phố Thủ Đức. Tổng giá trị tạm tính của các lô đất này khoảng 145.482 tỷ đồng — tương đương khoảng 99,89% tổng vốn đầu tư dự kiến.
23 ha đất thương mại - dịch vụ trong khu Rạch Chiếc nằm dọc Đại lộ Mai Chí Thọ và được xem là vị trí đắc địa với khả năng tiếp cận giao thông tuyệt vời. Khu đất được định giá khoảng 91,7 triệu đồng/m², đưa tổng giá trị lên khoảng 21.549 tỷ đồng. Vị trí này sẽ được phát triển thành một khu thương mại - dịch vụ cao cấp phục vụ khu liên hợp thể thao.
Khu đô thị mới Phước Kiển — 195 ha
Đất trong khu đô thị mới Phước Kiển có tổng diện tích 195 hecta; trong đó, khoảng 70 ha đất ở — theo quy hoạch sơ bộ — được định giá khoảng 66,5 triệu đồng/m², là mức giá dải nhà ở dọc đường Nguyễn Hữu Thọ. Tổng giá trị ước tính của khu vực này khoảng 46.550 tỷ đồng, là phần lớn nhất trong toàn bộ gói đất bù đắp.
Khu vực Phước Kiển được đánh giá là một trong những vùng có tiềm năng phát triển cao của thành phố, nhờ vị trí gần Sân bay Quốc tế Tân Sơn Nhất và các kết nối giao thông đến khu lõi đô thị. Đây là một trong những khu vực ưu tiên mà Thành phố Hồ Chí Minh đang theo đuổi để phát triển đô thị hiện đại.
Khu đô thị mới Trường Thọ và phường An Khánh
Tại khu đô thị mới Trường Thọ, giá trị được áp cho khoảng 43,4 ha đất ở dựa trên mức giá đất thương mại - dịch vụ khoảng 64,8 triệu đồng/m² dọc đường Nguyễn Văn Bá, cho tổng giá trị tạm tính khoảng 28.139 tỷ đồng. Khu vực này được đánh giá có vị trí thuận lợi cho phát triển bất động sản nhờ điều kiện giao thông và hạ tầng tốt.
Trong khi đó, 30,2 ha tại phường An Khánh — được định giá khoảng 132 triệu đồng/m² (mức giá đất ở dọc đường Mai Chí Thọ) — được tính toán khoảng 39.864 tỷ đồng. Tuy nhiên, một kết luận hành chính liên quan đến cuộc kiểm toán của chính phủ đối với khu đất này vẫn đang chờ giải quyết, nên cần hoàn tất các thủ tục pháp lý trước khi đất có thể được bàn giao cho nhà đầu tư.
Quá trình quy hoạch và ý nghĩa của dự án
Khu liên hợp Thể dục Thể thao Quốc gia Rạch Chiếc được quy hoạch lần đầu vào năm 1994, nhưng suốt hơn 30 năm chưa bao giờ vượt qua giai đoạn quy hoạch do thiếu vốn đầu tư cùng các ràng buộc về thể chế và chính sách. Dự án nằm tại cửa ngõ phía Đông của thành phố, kề cận các trục giao thông trọng yếu như Đại lộ Mai Chí Thọ, Cao tốc Hà Nội (nay là Đại lộ Võ Nguyên Giáp) và Cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây.
Việc thúc đẩy dự án được kỳ vọng sẽ giải quyết bài toán “quy hoạch treo” kéo dài suốt nhiều thập kỷ. Khu đất được dành riêng hiện vẫn chủ yếu là đất trống chỉ với vài công trình tạm — tiềm năng vị trí của nó chưa được khai thác đầy đủ.
Khi hoàn thành, Khu liên hợp thể thao Rạch Chiếc sẽ giữ vị trí một địa danh trọng điểm trên bản đồ thể thao Việt Nam, đủ khả năng đăng cai các giải đấu khu vực và quốc tế. Dự án cũng sẽ nâng tầm vị thế của Thành phố Hồ Chí Minh như một thành phố thể thao quốc tế, đồng thời thúc đẩy du lịch thể thao và các ngành dịch vụ liên quan.
Bên cạnh khía cạnh thể thao, dự án được kỳ vọng mang lại hàng loạt tác động lan tỏa về kinh tế và xã hội — bao gồm tạo việc làm, đẩy nhanh phát triển hạ tầng giao thông địa phương và làm tăng giá trị bất động sản tại khu vực xung quanh. Với quy mô và tính biểu tượng của mình, Khu liên hợp thể thao Rạch Chiếc sẽ nổi lên như một địa danh mới của thành phố và góp phần hiện thực hóa tầm nhìn đưa Thành phố Hồ Chí Minh trở thành một trung tâm thể thao của khu vực.
Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh cho biết sẽ tiếp tục đánh giá và rà soát kỹ lưỡng phần đất bù đắp được đề xuất nhằm tuân thủ đầy đủ các quy định liên quan và đảm bảo cân bằng lợi ích giữa nhà nước và nhà đầu tư. Việc thúc đẩy dự án theo mô hình PPP–BT được xem là một giải pháp thiết thực để giảm gánh nặng chi tiêu công quy mô lớn, đồng thời sớm có được một cơ sở thể thao tầm cỡ quốc gia.
Các dự án bất động sản được phép sở hữu cho người nước ngoài hưởng lợi từ Khu liên hợp Thể dục Thể thao Quốc gia Rạch Chiếc
Bất động sản gần Saigon Sports City
Khu An Phú – Nam Rạch Chiếc
(lõi đô thị quy mô lớn thứ hai của TP.HCM sau Thủ Thiêm)
Saigon Sports City đóng vai trò cốt lõi trong phát triển đô thị thể thao – dịch vụ – sinh thái tại khu Nam Rạch Chiếc và đang mạnh mẽ đẩy giá trị bất động sản lân cận đi lên.
Các dự án hưởng lợi tiêu biểu
The Global City (Masterise Homes) –
Masteri Park Place (CT5), Lumiere Midtown (CT7)
Một khu đô thị mới quy mô lớn nằm cạnh Saigon Sports City — dự án hưởng lợi trực tiếp từ việc cải thiện mạng lưới giao thông chiến lược và hạ tầng.
Các dự án khác: Eaton Park, The Prive và những dự án khác cũng nằm trong vùng ảnh hưởng tích cực từ hạ tầng và tiện ích của khu liên hợp thể thao.
Thế mạnh hạ tầng và tác động kinh tế
Hạ tầng giao thông chiến lược
Kết nối trực tiếp với Cao tốc Hà Nội, Đại lộ Mai Chí Thọ, Cao tốc TP.HCM–Long Thành–Dầu Giây và các tuyến đường huyết mạch song song giúp việc di chuyển vào lõi đô thị TP.HCM và vùng kinh tế trọng điểm phía Đông trở nên rất dễ dàng.
Hạ tầng sống cao cấp
Trong bán kính 5–10 km, Vincom Mega Mall, Big C An Phú, các bệnh viện quốc tế và trường quốc tế như BIS và AIS quy tụ dày đặc — nâng cao sự hài lòng trong cuộc sống và sức hấp dẫn đầu tư.
Chiến lược phát triển đô thị dài hạn
Saigon Sports City và các dự án xung quanh tạo thành một cụm đô thị thể thao – dịch vụ – sinh thái quy mô lớn, thu hút nhu cầu nhà ở của tầng lớp trẻ, thu nhập cao và đặt nền móng cho sự gia tăng giá trị bất động sản bền vững trên toàn khu Nam Rạch Chiếc – An Phú.
